Guía: 7 puntos de due diligence antes de comprar un lote industrial

Antes de firmar, verifica

Comprar un lote industrial puede ser una excelente inversión, pero como cualquier operación inmobiliaria, requiere una evaluación cuidadosa. Aquí te presentamos los 7 puntos esenciales que debes verificar antes de tomar una decisión.

1. Uso de suelo

¿Qué verificar? Que el terreno tenga uso de suelo compatible con la actividad industrial que planeas desarrollar.

¿Cómo? Solicita la constancia de uso de suelo al municipio correspondiente. Verifica que permita el tipo de actividad que necesitas (manufactura, almacenamiento, logística, etc.).

¿Por qué importa? Un terreno sin uso de suelo industrial puede generar problemas legales y operativos graves. No asumas que "se puede arreglar después".

2. Servicios disponibles

¿Qué verificar? Disponibilidad de agua, drenaje, electricidad, gas natural y telecomunicaciones.

¿Cómo? Pide al vendedor o desarrollador la documentación de los servicios. Verifica capacidades (¿cuántos KVA de electricidad? ¿Cuántos litros por segundo de agua?).

¿Por qué importa? La falta de servicios básicos puede retrasar o encarecer tu proyecto significativamente.

3. Accesos y vialidades

¿Qué verificar? Que el terreno tenga acceso pavimentado, que permita el tránsito de vehículos pesados y que conecte con vialidades principales.

¿Cómo? Visita el terreno y la zona. Evalúa la calidad de los accesos, el estado de las vialidades y los tiempos de traslado a puntos clave (autopistas, centros urbanos, frontera).

¿Por qué importa? Un terreno con mal acceso es difícil de operar y de rentar/vender en el futuro.

4. Situación legal

¿Qué verificar? Que el terreno esté libre de gravámenes, que las escrituras estén en orden y que no haya disputas legales.

¿Cómo? Solicita un certificado de libertad de gravámenes actualizado. Contrata a un notario o abogado para revisar la documentación.

¿Por qué importa? Problemas legales pueden retrasar la escrituración o, en el peor caso, hacer que pierdas tu inversión.

5. Topografía y condiciones del terreno

¿Qué verificar? Que el terreno sea apto para construcción: nivelación, tipo de suelo, riesgo de inundación.

¿Cómo? Solicita estudios de mecánica de suelos. Si no existen, considera contratar uno antes de comprar.

¿Por qué importa? Un terreno con problemas de suelo puede requerir inversiones adicionales significativas para cimentación o nivelación.

6. Costos adicionales

¿Qué verificar? Que conozcas todos los costos más allá del precio del terreno: escrituración, permisos, conexión a servicios, mantenimiento del parque (si aplica).

¿Cómo? Pide un desglose completo de costos al vendedor. Investiga tarifas municipales para permisos de construcción.

¿Por qué importa? Los costos "ocultos" pueden representar entre un 5% y 15% adicional sobre el precio del terreno.

7. Potencial de plusvalía

¿Qué verificar? El potencial de apreciación del terreno basado en el desarrollo de la zona.

¿Cómo? Investiga qué proyectos de infraestructura están planeados en la zona, qué empresas se están instalando y cuál es la tendencia de precios en los últimos años.

¿Por qué importa? Un terreno bien ubicado en una zona de crecimiento puede apreciarse significativamente en pocos años.

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Checklist resumen

• Uso de suelo industrial verificado
• Servicios básicos disponibles y documentados
• Accesos pavimentados y funcionales
• Situación legal limpia y documentada
• Condiciones del terreno evaluadas
• Costos totales calculados (incluyendo adicionales)
• Potencial de plusvalía investigado

Consejo final

No te apresures. Una inversión en bienes raíces industriales es una decisión importante. Tómate el tiempo de verificar cada punto y, si es posible, asesórate con un profesional inmobiliario que conozca el mercado industrial de la zona.

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¿Tienes dudas sobre alguno de estos puntos? Contáctanos y con gusto te orientamos.